「绿城水务」2020年十大房地产预测

股票资讯  2021-04-19 00:51:07

丁祖昱房地产市场的年度“上帝预测”如期而至。

丁祖昱房地产市场的年度“上帝预测”如期而至。

2019年12月31日,易居企业集团CEO丁祖昱在“迈向未来——2019丁祖昱房地产市场年度评估大会”上回顾了2019年房地产市场,并对2020年即将到来的市场做出了预判。

3个多小时的演讲,核心内容如下:

2019年中国房地产核心总结

01.今年销售额将超过16万亿

2019年土地交易面积开始上升后下降,商品房交易面积也经历了春夏秋冬的下降趋势,二手房也开始上升后下降...三项关键数据均显示,2020年后行业下行压力将更大。

02.“土地之王”不太贵

单价方面,TOP10的单价没有超过7万元/平方米,而近一两年上海的土地拍卖比10年的多了1万元/平方米。

03.从面积上看重庆,从数量上看上海

重庆交易面积最大,但交易量有所下降;上海的营业额增长了20%。

厦门和北京的交易面积增长了60%。其中北京60%的交易量上涨是因为双限房和限价房,真正市场化的房子卖了30%。

04.深圳房价真的没有涨吗

05.长三角占平均销售涨价榜的一半

盐城、南通、江阴、泰州、台州位列2019年十大城市,长三角占据一半。

06.定浩北京占全国一半

全国20万元/平米以上项目16个,其中上海6个。目前,中国顶级奢侈品的数量并没有想象中的那么高。毕竟中国顶级奢侈品阶层的数量并没有想象中的那么丰富。

07.神有100亿,创历史新高

比如济南重庆昆明都有100多亿人民币。

08.二手房的兴起

上海和厦门的二手房交易面积是一手的两倍。

09.二手房价格不会上涨

基本上,2019年各大城市二手房价格下跌压力很大。

10.需求仍然占主导地位,改进的需求有所改善

2019年房地产产品交易结构呈现上述特征。

11.百强房企成长摊子

2016年,房地产百强企业增速为50.8%,2017年降至40.5%。2019年出现了悬崖般的下跌,只有6.5%。

如果百强企业的增长率回到10%以下,整个房地产行业的增长就不容乐观了。

12.投资变得越来越谨慎,9月份开始踩刹车

征地整体回到二线,二线土地供应非常有限。

去年二线征地占38%,今年超过45%。

13.上半年拿钱,下半年没钱

今年房企整体财务压力巨大,融资额从上半年的4600亿元大幅下降到2800亿元左右。

14.百强房企开始清算重组

2018年申请破产文件458份,2019年上升到520份。

清算和重组应尽早进行,而不是尽可能晚。前期清算还能有一定价值,后期清算可能面临非常被动的局面。

15.单盘生产能力下降,竞争加剧

典型房地产企业销量开始增长,单机产能从2016年的10亿元下降到今天的5.9亿元。

16.常规手段失败,卖房靠渠道

2019年渠道占比50%,渠道提成超过2.5%,甚至超过10%。

17.三室四厅的面积越来越小

18.一线城市是租赁市场的核心

一线房租贵三倍,北京房租效率是重庆合肥的四倍,北京平均房租是重庆合肥等城市的四倍。另外,租房不愿意去远郊,上海中心区租房占68%左右,所以长期租房必须集中在中心区和地段。

19.长期租赁公寓的估价回到起点

在包车模式下,公寓市场的收购估值从初期的10万元/房,到泡沫期的30万元/房,再到降温期的10万元/房以下。

20.北部和深层商业地产的租金和入住率同时下降

和住宅楼一样,商业销售市场也在萎缩。目前,中国的大宗资产交易基本集中在一线城市,而上海的大宗资产交易占全国的50%。

21.地产股的表现超出预期

今年,共有11家房地产公司上市,创下新高。

此外,今年,物业企业的并购也全面启动。

具体来说,股票表现与公司规模正相关,开发商规模大意味着交付的物业面积更大。

22.工业地产,青岛供应量最大,深圳地价最贵

价格方面,深圳工业地产地价最高,超过600万元/亩,是南昌的40多倍。

2020年十大房地产预测

1.政策导向:既要防止上涨,也要防止下跌

“稳定”将是2020年房地产调控政策的主调,不会有大涨大跌。

在市场压力较大的一二线热点城市,继续保持严格的调控政策,防止房地产价格泡沫;三四线城市将保持房地产市场的稳定,防止房地产市场价格过快下跌是首要任务。

2.继续“放水”,但楼市不是受益者

预计2020年货币政策将适度从紧,避免泛滥。即使央行继续“放水”,也不会马上传导到房地产,楼市也不是受益者,房地产短期内不会重启复苏。

3.行业规模和企业规模“双峰”

预计2019年全年销售额将超过16万亿元,但2020年整体压力更大。2019年开始出现现金流为负的房企,2020年这种现象会更多。很多房企可能需要重新考虑2020年销售目标的制定,可能不一定要增长,但要稳定。2020年行业规模稳定,企业规模稳定,2020年部分房企规模甚至下降。

4.房价上涨空间大:深圳不会涨,长三角空间大

深圳房价已经处于高位,很多楼盘在一轮上涨后,2020年需要消化。2020年长三角国家战略多,长三角一体化政策最快,机会会更多。

事实上,2019年100个城市新建商品住宅平均成交价格涨幅前10名中,长三角占到了一半。其中,盐城、南通、江阴、台州、台州分别上涨39%、31%、28%、26%、22%。

5.加速去库存化,出售“附属渠道”

2018年之前渠道占比不到5%,到2019年底渠道占比50%。

同时,2018年渠道提成约为1%-2%,2019年超过2.5%,个别项目甚至超过10%。

6.不急于拿到地,一整年都是窗口期

第一年的3、4月份不必急于拿到地,但全年可能都是机会。

7.并购开始出现“大鱼吃大鱼”

其实2019年就开始有苗头了,以后也一样。

8.仍然看好房地产,但房地产公司将开始分化

好的物业公司PE会比房地产开发企业高5倍以上,包括上市的物业公司。17家登陆港股的地产公司呈现两极化趋势。中海地产、绿城服务和新城悦服务目前的股价相对于发行价大幅上涨,而其他几家公司则处于崩溃状态。17家港股地产公司的业绩表明,差异化格局正在形成。

9.如果租约改变了,你需要找一个新的模型

以后会有更多的空间,但是租赁不是问题。核心是识别细分市场,寻找更适合不同细分市场的新车型。租赁需要更精细的管理。

10.看好未来8只地产股

地产股看好6家:万科、融创、金茂、世茂、美的、凯撒

看好的地产股有两个:绿城服务和碧桂园服务

(国际金融新闻记者孙玉秋)


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